宁波:房地产市场迎一剂政策“猛药” 资金监管再加码

浙江在线-宁波频道10月10日讯(浙江在线记者 王凯艺)宁波房地产市场迎来一剂政策“猛药”!10月9日傍晚,宁波市住房和城乡建设局、中国人民银行宁波市中心支行、宁波银保监局、宁波市住房公积金管理委员会办公室联合下发《宁波市商品房预售资金监管实施细则(试行)》、《宁波市存量房交易资金监管办法(试行)》的通知,以进一步加强宁波的商品房预售资金和存量房产交易资金监管,保护资金安全,保障购房者合法权益,维护房地产市场秩序。新规于11月15日起施行。

记者留意到,《宁波市商品房预售资金监管实施细则(试行)》明确分配住建部门、人行部门、银保监部门等“监管部门”的具体监管职责,进一步细化了商品房各环节资金的具体监管条例,重点要求银行对房地产企业的预售资金监管进行“加码升级”等。

细则包括,房企应当选择在商品房预售项目所属区县(市)的商业银行机构作为监管银行,并以宗地为单位设立商品房项目预售资金监管账户,不得按预售批次分别与不同的监管银行签订预售资金监管协议。全装修住宅商品房项目的工程造价应当包括企业申报的装修工程造价。

房企与按揭贷款银行签订协议时,应当明确约定按揭贷款必须直接划入项目预售资金监管账户。房企应当将按揭贷款合作协议和预售资金监管协议上传至预售资金监管系统报备;房地产开发企业申请商品房预售许可时,应向属地住建部门提交已报备的预售资金监管协议以及按揭贷款合作协议文本。

属地住建部门在发放商品房预售许可证前,应当对商品房项目的工程造价预算清册、预售资金监管协议和按揭贷款合作协议文本等资料进行核查,并召集相关部门、房地产开发企业、建筑总承包单位、建设监理单位、监管银行、有合作意向的按揭贷款银行,对商品房项目预售资金监管事项及相关责任进行交底,形成书面记录。

房地产开发企业在销售过程中增加、调整按揭贷款合作银行的,应当在签订按揭贷款合作协议或调整后三个工作日内书面告知属地住建部门。新增按揭贷款合作银行的,房地产开发企业应将按揭贷款合作协议上传至预售资金监管系统报备。

房企应当在销售现场公示经备案的预售资金监管协议、监管银行、监管账户、按揭贷款银行,以及监督举报电话;预售首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款应当全部存入预售资金监管账户。

房地产开发企业应当向监管银行提交包括合同编号、网签应收金额、网签实收金额等内容的对账清单(清单样式见附件),监管银行应当核对总额,并对售房款到账总额进行盖章确认。房地产开发企业申请办理商品房预售合同备案时,应当一并提交经监管银行确认的对账清单。按揭贷款银行须按月向监管银行报送按揭贷款发放清单(清单样式见附件),不得将按揭贷款划入非预售资金监管账户。

商品房预售监管资金范围为监管项目工程造价的130%,监管项目有以该项目土地抵押担保贷款的,土地抵押担保贷款的本息也纳入监管范围。监管银行发现预售资金入账情况异常,或者发现房地产开发企业申请支付工程款项与已完成的工程量或者工程进度明显不符的,应当督促房地产开发企业或相关按揭银行整改,并及时向监管部门报告。

商品房监管项目具备交付条件后,房地产开发企业凭相关证明材料向监管银行提出监管资金账户撤销申请。商品房监管项目土地已抵押(不含在建工程抵押)的,房地产开发企业应当在土地抵押权注销后,方可申请监管资金账户撤销。房地产开发企业应当将监管资金账户撤销申请同时报送属地住建部门。

房地产开发企业有下列情形之一的,由属地住建部门约谈企业,暂停网签,责令限期整改;拒不整改的,记入房地产开发企业不良信用记录;造成损失的,承担相应法律责任:

(一)未在售楼处明显位置公示经备案的预售资金监管协议、监管银行、监管账户、按揭贷款银行,以及监督举报电话等规定资料的;

(二)未按规定及时将售房款存入预售资金监管账户的;

(三)指使按揭贷款银行或者协同按揭贷款银行将商品房按揭贷款划入非预售资金监管账户的;

(四)提供虚假材料申请拨付商品房预售监管资金的;

(五)其他变相逃避商品房预售资金监管的行为。

商业银行有下列情形之一的,由监管部门责令整改;情节严重或者造成严重后果的,按照相关规定采取行政处罚、暂停部分业务等监管措施;造成损失的,承担相应法律责任:

(一)监管银行未按要求控制实际重点监管资金额度的;

(二)监管银行擅自拨付资金,或协助房地产开发企业挪用商品房预售资金的;

(三)按揭贷款银行未按规定将预售资金划入监管账户的。

建立商品房预售资金监管系统,对商品房预售资金实施网络化管理。各商业银行网络系统应当与监管系统进行数据对接,确保监管信息实时传输,并提供相应的金融服务,监管部门应积极运用监管系统加强对资金监管工作的监督管理。

施工总承包单位、分包单位、建设监理单位隐瞒、虚构事实或者出具虚假证明材料,套取或者协助房地产开发企业套取预售监管资金的,由属地住建部门依照规定处理并记入建筑业不良信用记录;造成损失的,承担相应法律责任。

另一项《宁波市存量房交易资金监管办法(试行)》,则对宁波二手房市场的各交易环节采取严控,规范交易流程和手续。明确由房地产经纪机构促成的存量房交易,交易当事人应选择相应的提供交易资金监管服务的商业银行机构(以下简称“监管银行”)办理存量房交易资金监管。房地产经纪机构及其从业人员不得直接或间接代收代管存量房交易资金。自行成交的存量房交易,当事人可自愿选择是否办理交易资金监管。

采取资金监管的交易双方应当在存量房买卖合同网签时约定以资金监管方式交割房款。买受人需申请个人购房商业贷款的,贷款银行和监管银行应为同一家银行,在完成合同网签后向贷款银行申请取得贷款意向;申请住房公积金贷款的,在合同网签备案后,提交住房公积金贷款申请。

贷款银行、住房公积金管理部门应当在受理买受人贷款申请后七个工作日内明确贷款意向或完成贷款审批;申请组合贷款的,应在九个工作日内明确贷款意向和完成贷款审批,并及时将结果告知申请人。

自行成交的存量房买受人申请个人购房贷款时(含住房公积金贷款),贷款银行或住房公积金贷款承办银行应当提醒当事人办理交易资金监管,并提示自行交割房款的风险。申请个人购房贷款(含住房公积金贷款)的买受人,必须取得贷款银行的贷款意向或完成住房公积金贷款审批后方可办理后续交易手续。

双方当事人应当在买受人取得贷款银行贷款意向、完成住房公积金贷款审批后的五个工作日内完成纳税并向不动产登记机构申请办理不动产登记,逾期需重新申请取得贷款意向、住房公积金贷款审批。

房地产经纪机构及其从业人员应当在提供存量房买卖合同网签服务时告知当事人关于资金监管的相关内容,协助当事人与监管银行签订资金监管协议。

监管部门与监管银行应建立信息互通机制,通过房产市场监管服务平台实现住房信息查询、存量房交易资金监管协议网签以及贷款业务办理、监管资金划转等信息共享。

如果监管银行在提供交易资金监管服务过程中,出现违反资金监管规定的,由监管部门责令整改;情节严重或者造成严重后果的,按照相关规定采取行政处罚、暂停部分业务等监管措施;造成损失的,承担相应法律责任。

房地产经纪机构及其从业人员在提供经纪服务过程中,违反相关规定的,由属地住建部门约谈经纪机构负责人,责令限期整改;拒不整改或整改不符合要求的,暂停网签,记入房地产经纪机构及其从业人员不良信用记录,情节严重的取消监管服务平台使用权限、经纪机构备案资格;造成损失的,承担相应法律责任。

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