从规划到落地,距离究竟有多远?

 

文丨小白

“金九”落下帷幕,楼市又迎来了传统的销售旺季“银十”。连日来的阴雨天气似乎没有为这个“银十”开好头,整个国庆只有三个楼盘开盘,并且销量不比同期。

回顾“金九”的房地产市场,局部骄阳似火,局部大雨滂沱。晴的是涨价也售罄的管南和盛会光环下的常西湖,雨的是横盘许久的二七新区等。其中二七新区最惨,规划了N年之久的地标双塔再度流拍,这让片区楼盘暂时又失去了一大噱头卖点。

常西湖、二七新区、管南,同样是位于三环与四环附近的新区,究竟是什么原因造成了片区楼市的不同现状?什么样的规划能信?从规划到落地,距离究竟有多远?

01

二七新区,规划虽早,但与实际落地严重不符。

自2008年规划开始,二七新区已经发展了整整11年。在郑州十个都市新区里面,二七新区审批通过时间仅次于郑东新区,其后2年才有了滨河国际新城。

得益于土地一级开发,二七新区大部分都是净地出让,近几年非常受一线房企的欢迎。一线房企来了之后,却发现这个地方销售起来很头疼,除了位置因素外,还与二七新区前期底子差、规划难落地有关。

2011年,二七新城先后引进河南煤业化工集团、上海世茂、上海绿地等世界和国内500强企业10家,重大项目15个,总投资925亿元。

其中,绿城煤化总部经济产业园项目,由河南煤业化工集团及浙江绿城集团联手投资建设,占地600亩,总投资120亿元。

上海世茂(郑州)广场项目为上海世茂投资建设,是上海世茂进入郑州的首个项目。选址在二七区大学南路与南三环交叉口东南角地块,占地约350亩,总投资近60亿元,建筑面积约81万平方米。该项目将建设318米和218米两栋超高层塔楼,业态为星级酒店、购物中心和休闲娱乐中心等。


大学路南三环附近由河南德润置业有限公司与英国阿特金斯集团合作建设六星级酒店,占地约175.64亩,总投资近25亿元,建筑面积41万平方米。

从这些来看,二七新区规划的初衷是很完美的。若能全部落地,将大大改善城市形象,吸引人口入驻。如今8年过去了,这些早期规划的东西落地怎样了呢?

大学路南三环东南角,规划的是上海世茂广场,落地的却是锦荣国际轻纺城。

“德润黄金海岸”几个发光大字闪耀南区几年之后,德润置业再也无力开发后续地块,现在找来了鑫苑、绿城合作。

二七新区270米高的双塔,宣传了几年之后,上个月再次流拍。

绿城煤化总部经济产业园项目,浙江绿城最终退出,盛润接手,随后又将其中的商业地块交给了绿都。

总结一下就是,二七新区规划的很高端,落地的却很一般,几乎很难再有拿得出手的东西。

02

管南,规划很美好,落地还很远。

二七新区规划落地虽然很一般,但好在已经七七八八、雏形已现,并且在南四环外也已经有交房入住的小区和商业、影院存在。

早在2011年4月,管城区南部片区便以“商都新区”名义被提出,并被合流到郑州众多新区之中。

商都新区被京广铁路、中州大道等多条主干道切割,地块支离破碎,这也给其发展带来了阻碍。时至今日,很多项目依旧处于规划之中,能否落地还不知道,但所有这些不确定因素在看得见的地铁面前都可以被忽略了,这也是管南一些楼盘曾经热销的原因。

虽然规划不完善,但比起二七新区,商都新区从来不缺少话题。从物流园搬迁到小李庄火车站,每一个热点都成了开发商卖房的引子。上次我们分享了小李庄站的话题,这次就来说说管南的产业园。

商都新区的6个组团里面,金岱工业片区位于南三环区域,北邻三环内成熟区域,东临老经开,东南方向是滨河国际新城,位置最好,这里就以位置最好的金岱工业区为例来说明。

金岱片区主要以钢铁厂、物流园、批发市场、实业工厂为主,区域西侧是京广铁路线,内部环境较差,随处可见的大货车、电动车,另外还有高压线、高架,既有噪音污染,也有粉尘污染。

金岱产业园是一个难啃的骨头,一点不假。牵扯到土地变性(工业用地变住宅用地、商业用地)、大量的市场外迁、村民拆迁安置,哪一项都不是分分钟就可以搞定的。

现在有一个好消息便是,有关金岱产业园的最新规划已经出台:与目前物流、钢铁、批发市场占据主流相比,最新规划中,产业用地已经规划为住宅用地、商业/商务用地,仅留有少量的外围工业用地。这对片区是一个利好消息,居住氛围会越来越强。

不过,产业园外迁的消息,总是雷声大雨点小,商户何时搬迁完毕?一切都是未知数。

金岱园区招商引资的项目也很多,知名的有紫东城市广场、世茂泰祥城市综合体、日本永旺梦乐城等,这些东西再加上一些渲染,完全一副涅槃重生的感觉,以至于稍微有一点风吹草动就被视为利好。

规划8年,管南落地的似乎只有地铁,其他的暂时还只是规划而已。回首老管城的一些项目都难以推进,商业更是十分落后,那么这样一个工业园区,这些个综合体真的能如期落地吗?会不会步二七新区的后尘呢?

管南,从过去到现在以及未来的一段时间内,卖房卖的依旧是离东区近、看得见的地铁,以及不确定的规划。正是其规划还不确定,所以才让开发商有了美好的故事可讲。反观二七新区已经进入了规划后期,再加上落地不如前期宣传,便造成了今天开发商只能讲现实,无法再讲故事。

03

常西湖新区,雏形虽现,羽翼还未丰满。

2012年,郑州提出了“一心两翼”的发展思路,常西湖新区就是“西翼”发展的重要环节。

从2013年开始拆迁,到2015年底,常西湖新区范围内的村庄才拆迁完毕。

2017年,奥体中心、文博艺术中心、市民活动中心和现代传媒中心等四大中心各板块陆续施工,交通环廊系统工程下穿隧道主体工程加速建设,14号线部分站点提前开工建设。这一切,都是为了今年召开的运动会。

即便是背后有着强大的推动力支撑,我们也看到地铁14号线、四环高架并没有如期开通。

除了四大中心附近路网比较完善,城市界面新颖之外,整个片区还是一番“农村”景象,高压线以及未拆迁的房屋随处可见,“四河五湖两库”还在进行中,四大中心也只有奥体中心交付使用,至于其他几个场馆,什么时候能对公众开放,目前也未确定。

商业配套方面,依旧是只有金马凯旋这个家居建材杂货铺在运营,其他一些商业,例如四大中心配套的地下商业街等,还只是幻想。

四大中心片区由于其特殊的历史使命,所以建设飞快,而目前这一历史任务基本完成。自古官家优先,下一步就是中原路以北的政务区建设,而陇海路以南的商业文创休闲板块,毋庸置疑是常西湖新区价值的最末端,其推动力也明显不如四大中心和政务区。这里需要一个人口自然导入的过程,而这却是行政手段无法干预的事情。

这次运动会虽然知名度不高,但其对于郑州城建的带动作用不容小觑,也让片区几个楼盘蹭着热度趁机涨了一波。目前来看,政府主导的基建、场馆基本都能落地,剩下的配套就看开发商了,这也是这个片区最大的悬念。

04

所谓规划,就是今天定了,明天还可能变更,不能不信而又不能太信。毕竟,城市要发展,规划也需要“与时俱进”。

行政资源是一切资源之母,掌控所有优质资源分配的权利,这也是常西湖新区中区、北区能快速建设的原因。

而其他推动力不是太强的新区,比如二七新区,一旦规划变了,或者久等而不得动工,在建工程若只剩下楼盘的话,房价基础就要开始动摇了。

纵观二七新区11年发展历程,我们发现其曾经引入的项目很厉害,但落地的却是另一回事,这也是其房价再无回天之力的原因。那么,管南的招商引资也很响亮,具体到落地,又会如何呢?现在还不得而知。如果落地的是另外一番光景,那么管南后期的万亩、千亩大盘又将作何反应?

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