中泰证券:房地产金九银十开局遇冷,5 年期 LPR 保持不变

乐居财经讯 9月22日,中泰证券发布房地产行业周报。

一手房:成交环比增速-8.40%,同比增速 9.21%(按面积)本周中泰跟踪的 40 个大中城市一手房合计成交面积 457.05 万方,环比增速-8.40%,同比增速 9.21%。其中,一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为-12.03%,-14.81%,4.07%;同比增速分别为-49.00%,30.89%,28.55%。

二手房:成交环比增速-21.17%,同比增速-18.40%(按面积)本周中泰跟踪的 14 个大中城市二手房合计成交面积 105.99 万方,环比增速-21.17%,同比增速-18.40%。其中,一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为-15.28%,-23.23%,-25.02%;同比增速分别为-50.41%,17.22%,2.70%。

库存:可售面积环比增速 21.73%(按面积)本周中泰跟踪的 15 个大中城市住宅可售面积合计 5284.18 万方,环比增速 21.73%,去化周期 28.56 周。其中,一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为 50.57%,2.41%,-1.17%。一线、二线、三线去化周期分别为 38.09 周,21.34 周,26.45 周。

  ? 投资建议:本周重点城市去化率为 74%,与上周相比有所上升。国家统计局发布 8 月房地产相关数据,1-8 月房地产行业到位资金均有回落。政策方面,中央下达加强管理农村宅基地的文件,深圳市规定产业用房不得二次转租,而杭州余杭将对人才购房进行补贴。宏观方面,美联储降息 25 个 bp;香港金管局同步将基准利率下调 0。25 厘;LPR 迎改革后第二次报价:1 年期 4。20%下降 5 个 bp, 5 年期以上品种报 4。85%保持不变,符合分类调控预期。

投资方面,我们此时对地产板块持乐观态度:首先,现阶段的降息及降准,虽然受到窗口指导,但行业整体或多或少也能收益于宽货币,只是受益程度较前几轮有所减弱;其次,在当前宏观背景下,市场开始给予业绩确定性板块与标的更高的溢价,地产股业绩确定性优势获进一步凸显;再次,长端国债收益率未来大几率持续下行,地产行业在经历过高增长时期后,整体开始提高分红,目前主流房企的高股息对于长线资金较为有吸引力。总的来看,当下地产股是低配低估值(主流 AH 房企 PE19E 大约 5。7X),高业绩保障(主流 AH 房企 19E 净利润增速中位数 27%)高股息(约 6%)的优质板块。我们认为当前房价地价已趋稳,基本面下行,融资的持续收紧已超预期,政策调控目的已达到,再进一步收紧意义不大,因此可能性较小,所以估值继续下行空间较小,反而是底部反弹上行空间大:本轮降准及后续可能的降息,已经提示板块筑底,我们预计在今年 Q4 及 2020 年 Q1,由于融资分化,土地集中度进一步提升,龙头或先一步带动土地及销售市场复苏,引导板块整体反弹;至于后续反弹时点与力度:结合历次周期看,在政策及基本面筑底后,龙头反弹要快于板块,而后是弹性品种的补涨。

推荐受益于集中度持续提升,在行业下行期存大量整合机遇的行业龙头:万科、保利、融创中国;及致力于降杠杆、提分红、优化内控的成长一线:华夏幸福,旭辉控股集团。

风险提示:三四线销售下行压力继续加大;流动性持续收紧。

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