「富丽家园」二线土地市场集体回暖,还会持续多久?

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  中房网讯近两个月以来,全国土地市场表现相对疲软,但一些地方土地市场呈现回暖趋势。这直接体现在二线以及部分强三线城市土地拍卖竞争加剧,溢价率、地价持续攀升。

  二线城市土地市场集体升温

  上海易居房地产研究院发布的《2019年4月40城土地市场报告》显示,二线城市土地市场成交活跃,成交建筑面积环比增长70。8%,同比增长35。4%,成交均价环比上涨14。1%,量价齐升,并带动了全国土地市场成交回升。

  根据报告的数据测算,4月二线城市卖地收入在全国300个城市卖地总收入中占比近七成。分城市看,4月份,武汉土地出让金在5城中最多,达到432。2亿元,杭州和苏州分别为377。7亿元和189。4亿元;而北京和上海仅为10。2亿元和54。6亿元,由此可以看出热点二线城市土地市场的成交活跃。

  中原地产研究院公布的数据也显示,4月单月,受监测的二线城市合计卖地金额高达2933亿元,刷新了最近2年的最高纪录。

  近期的热点城市特别是二线城市土地市场热度明显回升,土拍现场竞争激烈,数十家房企抢地、上百轮竞价、溢价率超100%现象重新出现。

  4月,武汉推出30宗地块,总建面711。41万平方米,创下2018年以来第二供应高峰。其中,23日推出总起始价近200亿元的10宗地,最终拍出228亿元,其中某商服地块溢价达183%,而融创则以152。38亿元拿下了4宗地块。25日,武汉再拍三宗地,融创、美的、金茂以82。67亿元分食。

  在福州,4月也上演了9场土拍,26幅地块的起拍价达到了108亿。据不完全统计,今年前4个月福州仅出让的住宅(商住)地块,总体量高达1544。82亩,揽金超410亿。

  在合肥,4月25和26日,迎来了该市最大规模的土地出让潮,共37宗地、2429亩土地出让,拍出210.77亿元。其中,溢价最高的是肥西一地块,溢价率为144.23%。

  进入5月,房企的拿地热情不降反升。5月8日当天,包括天津、苏州、济南在内的10余城进行土地出让,吸引了包括碧桂园、金地、荣盛等在内的众多房企,多宗地块拍出高溢价率。

  总的来看,三四月份以来,二线城市地价环比上涨较大,厦门、南京、杭州、成都、武汉和重庆等前期热点二线城市地价反弹较明显。对于近期二线城市土地市场热度明显回升的原因,易居研究院研究员王若辰表示,主要原因一方面是因为房企目前资金面较为宽松,房企第一季度发债融资量较多;另一方面是因为开发商拿地预期的转变,即规避三四线城市,向一二线城市转移,同时一线城市供地量又比较少,热点二线城市成为首选的拿地对象。上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,此外今年楼市的“小阳春”,大部分城市成交量放大,部分城市房价上涨,楼市销售回暖也使开发企业觉得目前拿地是一个好时机。

  回暖恐难持续,房企拿地需谨慎

极速赛车手机官网  二线城市土地市场的狂欢,让房企对二线城市土地明显开始加速购入,拿地积极性全面提高。

  但各机构和专家都对此提出了警醒,在楼市调控政策不断收紧的当下,拿地赌未来、赌政策周期,尤其是拿“高价地”存在不小风险。

  易居研究院的报告指出,二线城市4月份地市量价齐升,主要由于房企资金面的好转及拿地预期的变化,进一步确定了3月份以来地市的回暖趋势。但需要注意的是,当前部分热点城市市场过热、预期不稳等引起了中央的高度关注,“房住不炒”在中央政治局会议上再次被提及,该类城市可能将继续出台调控政策。因此,热点二线城市地市量价难以持续齐升,预计2019年将保持稳定。

  克而瑞地产研究员马千里也称,虽然土地市场热度进一步回暖,4月内多个监管部门和地方城市已经做出对应表态,如住建部也对一季度房价、地价上涨较快的城市提出预警,合肥、西安等土拍较热的城市也已出台了调控新政,在新一轮的调控预期影响下,预计本轮的土拍热度上升不会持续太久。

  多位分析人士指出,近期杭州、合肥等城市土地市场高溢价地块频出、地价屡创新高来看,二线城市局部地区土地确有过热风险。在目前形势下,贸然追高投资,会面临一定的风险。

  克而瑞研究中心副总经理杨科伟也表示,对房企而言,尤其是那些在过去三年拿的高价地还未消化的企业,还应谨慎应对,毕竟高溢价拿地与“稳地价、稳房价、稳预期”的大方向相悖,一旦引起连锁性的房价调控再度升级,后期面临的成本和去化压力不容小觑。在中央再次提出坚持“房住不炒”的定位不动摇、对地价上涨较快的城市提出了预警后,本轮土地市场的上涨态势不会维持太久,土地市场的“疯狂”面临更大风险,无论是战略调整还是规模需要,企业投资布局仍然需要保持谨慎,尤其对于地价屡创新高的城市和区域。

  易居企业集团CEO丁祖昱则提醒,三四月份土地市场回暖,越来越多的房企开始跟风拿地,其中不乏高溢价地,尤其是二线城市,土地竞争格外激烈。“但最佳的拿地时期已经过去,目前市场不确定性较大,对于企业而言,无论是战略调整还是规模需要,在二季度投资扩张中仍然需要保持谨慎,盲目追高并不可取。

  来源:易居研究院报告、经济参考报、证券时报、北京晚报,中房网整合整理

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