【财富雅谈】现在还是买房的好时机吗?

极速赛车手机官网  央广网北京10月8日消息 过去十多年一直稳赚不赔的房产投资,这一两年来却充满了不确定性。无论是投资者还是刚需者,越来越难以判断,现在还要不要买房?在什么样的地方买房,才能保证最安全、收益最大化?《财富雅谈》本期话题:《现在还是买房的好时机吗?》,邀请如是金融研究院院长管清友博士进行剖析。

  冯雅:我记得大概在十多年前的时候,我们请过一个专家讲解房地产趋势。那个时候的房价才几千块钱一平米,但当时这位专家说,以后北京的房价会涨到10万块钱一平米。编辑、主持人都不信,但后来事实证明他的判断没错。这位专家说,比照欧美国家的趋势,因为他们走在我们的前面,我们一定也会往那个趋势方向发展。这是不是说,我们判断一个资产未来的趋势,也可以根据国际上同类资产的价格趋势做对比和参照?

  管清友:这是毫无疑问的。如果把目光回到20年前,其实很多人都看到了这个趋势,大家无非从这几个角度判断。

  第一,很多国家房地产发展都要经历这样一个过程,先是高速发展,然后进入平台期。

  第二,很重要的立论基础就是,货币发行速度实际上要比经济增长速度稍微快一点,资产价格肯定要比一般的经济增长速度要快一点。

  但是有一点,成熟经济体很多行业发展或者资产价格的表现,可以成为不太成熟的市场经济国家参照的标准。可以参照,不可能完全发生。但是在一定的经济发展阶段,很多行业和很多资产价格确实表现有非常相同的地方。

  冯雅:因为“房住不炒”被反复强调,而且也强调用长效机制调控楼市,这种定位会不会对房地产作为投资品种产生一些根本性的变化?

  管清友:这当然会改变价格预期和投资行为。未来房价不可能像过去增长速度这么快了,只能有一个缓慢涨幅。长期来看,在某些时候可能还有下跌的过程。因为这个政策牢牢控制住了市场,而且毫无疑问地改变了大家的价格预期和投资行为。

极速赛车手机官网  冯雅:您曾经说过,如果现在不买房,十年以后更买不起。您现在还是这样的观点吗?

  管清友:这个其实,很多媒体有点把它简单化了。我在很多场合解释过,这个话实际上是北大一位教授说的。他当时是什么意思呢?他实际上是告诉你,在你可预见的将来,预见价格呈现上升的趋势的时候,如果你的收入增长比不上资产价格上涨,就要用各种办法尽量加高一点杠杆去获得这个资产。不能说把它放在任何阶段都一定适用。

  房价的上涨趋势肯定是放缓了,在调控,特别是“房住不炒”思路的指引之下,很多地方房价略有下降,其实改变了大家的预期。从国际经验上来看,核心城市的房价不是稳步上升的,有的涨得快一点,有的涨得慢一点。我们实际上进入了一个平台期。但是你要期望北上广深的房价出现崩盘式的下跌,那是不现实的。这个时候你是投资者还是刚需的群体,你有不同的选择的策略。

  冯雅:我记得前几年任志强在很多场合都说,只要是刚需,任何时候买房都是合适的时候。但是在去年,我的同学只有一套房子,他把它卖掉了,准备再买一套。我就问他,你卖掉房子,现在在哪儿住呢?他说租房住,觉得房价还有可能再降一降,在等待这个时候。他是在上海。您觉得即便是刚需,是不是也可以根据当前的宏观经济形势和政策做出时间上的延后呢?

  管清友:这个其实是在用买股票的思路买卖房产,确实要注意,不动产和股票资产特点还是不一样的,流动性毕竟差一些,交易周期要更长一些。我不能说这种做法不对,但是你得有足够的自信,正好能踩着短期之内价格波动的拐点。

  另外,这里会涉及到几个问题,一是交易税费问题。第二,因为我们有很多调控和限制的措施,你买一套还是二套,这些都要在考虑之内。我觉得如果有足够的自信也没问题。

  冯雅:今年以来,“因城施策”也被反复强调,这就意味着每个城市地产投资的机会可能都不一样。判断一个城市的房子有没有投资价值,投资者要考虑哪些因素呢?

  管清友:我们原来讲短期看政策、中期看土地、长期看人口,其实从一个地方的角度来看,肯定要看这个地方的发展潜力。所谓发展潜力,一定是产业怎么样,人口集聚怎么样,创新能力如何,区位优势如何。很多城市进入了收缩型城市,收缩型城市房子卖出白菜价也是有的。

  从一个地方具体来讲,要看哪个区是主城区、哪个地方是新区、哪个地方更有发展潜力,未来人口产业集聚的地方。

  从投资角度来讲,位置是不变的地方,你还要综合考虑居住、价值增值、教育、医疗、公共服务。

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