「信义」北京楼市未来恐“新旧”两难

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  中房网讯 近日,多家房地产研究机构的统计数据表明,10月北京楼市低迷也已成不争的事实,新房和二手房交易持续低迷,无论交易量和交易价格都难掩疲态。与此同时,近期大量限竞新房源的入市,使得购房者原本浓厚的观望情绪进一步加强。

  新房销售下行

  北京新房交易量在交易面积和成交套数都呈现出下行趋势。

  从克而瑞地产研究中心了解到,一线城市成交低位回升态势在10月份戛然而止,同比、环比齐跌。其中北京的跌幅比较显著,达到45%。

  根据安居客数据分析,10月北京新房成交3270套,环比下降34。6%。诸葛找房数据显示,近期北京新房供应面积增速度远大于销售面积增速,销供比从今年4月份开始逐月下跌。

  供应面积上讲,6月以来北京新房供应面积速度加快,10月北京新房供应面积为117。94万平方米,而冷清的交易量使得10月销供比达到最低值0。43。

  合硕机构数据则显示,10月北京新房供应量为6208套,较去年同期的1647套增长276.9%,环比9月增长22.7%;成交量为2738套,较去年同期的1873套增长46.2%,环比9月减少7.1%。

  二手房成交遇冷

  从交易量和交易价格看,北京二手房市场都可以用冷清来形容。

  贝壳研究院数据显示,10月北京二手房市场实时成交量环比减少12.5%,成交绝对水平降至2017年11月水平。均价继续下跌至61103元/平方米,环比下跌1.2%。均价方面,10月北京全市二手房成交均价为61103元/平方米,环比下跌1.2%,这已经是北京二手房均价连续两个月环比下跌,现已跌至5月水平之下。此外,由于成交的持续走低,北京二手房库存房源量持续上升并超过2016年2月水平,去化周期延长至13个月,处在2016年以来的历史高位上。

  中原地产研究中心统计数据显示,10月北京二手房成交8879套,继2月后再次低于万套,成交量环比下降42%。

  安居客数据则指出,北京10月二手房源量供应环比下跌31。7%。

  不仅如此,市场成交难度仍在加大,成交周期进也一步延长。在换房占比较高的北京二手房市场上,由于客户持续观望,业主卖房换房也较为困难,买卖双方成交周期同时延长至2017年以来的历史高位。

  购房者观望情绪强化

  值得注意的是,今年以来限竞房项目的井喷式供应,被视为促进新房销量回暖的重要因素。6月至今,北京限竞房供应占到同期商品住宅供应总量的64%。合硕机构首席分析师郭毅明确表示,北京新房销量回暖的最核心原因在于中低价位、中小户型限竞房的上市。

  由于新房供应增加,大量新房包括价格较低的限竞房入市为北京市场带来了更多选择。数据显示,10月以来北京共有21个新房项目入市,共计14329套房源,分别分布在朝阳区、丰台区、石景山区、大兴区、房山区、顺义区等各个区域。但市场选择面的扩大反而强化了购房者的观望情绪,9、10月以来低迷的市场表现更是进一步推波助澜让购房者观望。

  郭毅表示,由于限竞房大多限定了70/90,使得北京新房市场中总价400万-500万元左右的90平方米三居产品供量骤增。“这一总价段和面积段主要面向刚需、刚改客群,不仅填补了北京新房市场近两年来存在的市场供应空白,更与二手房市场需求高度重合,因此造成部分购房客群由二手转为选择新房市场的限竞房产品。”另一方面,近期限竞房本身带有位置偏僻等缺点,再加上大规模上市,充裕的供应量也使得限竞房表现平平。

  而9月北京市公积金政策调整后,市场购买力尤其是首置刚需购买力被进一步削弱,同时市场预期受此影响进一步回落,客户入市积极性下降。数据显示,10月北京新增客源量和带看量环比下滑1。3%,处于低位稳定。

  值得一提的是,从目前楼市现状来看,购房者“房住不炒”的心态已经形成,此外还有相当一部分刚需客群出于对房价走势的担忧出现严重观望。郭毅分析认为,当前北京新房市场库存压力已经开始显现,如果明年楼市调控政策依然保持严格,房企将面临严峻的去化难题。这将会造成投资意愿的大幅下降,从而影响到土地市场的正常交易。

  还有行业人士表示,若房企去化压力激增,或许北京楼市接下来的成交将面临“新旧两难”的问题。

  来源:每日经济新闻、北京商报,88房地产资讯网整理

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