房价走向“尘埃落定”?楼市出现3大“动向”

中华写字楼网():房价走向“尘埃落定”?楼市出现3大“动向”  时间过得很快,2019年已经进入了9月下旬,还有三个多月的时间,也就迎来了2020年。如今,房地产上半场的角逐已尘埃落定,但楼市调控政策持续收紧的信号依然在延续。此外,与上半场“小阳春”时各家房企忙着拿地不同,自国家提出不把房地产作为短期刺激经济的手段后,下半场冷静了许多。对此,业内人士普遍表示最后3个多月,楼市将迎来打折降价潮。不过,对于房地产市场的走向,本来就是仁者见仁、智者见智,所以与看空房价的声音不同,业内依然不乏一些声音期待年底或者明年调控政策能出现松绑,这也给观望中的购房者带来了买房的纠结和困扰。那么,哪一种说法更接近实际形势呢?笔者认为,房地产调控放松的可能性不大,最起码今年年底甚至明年上半年,房地产大局基本已定,各家房企普遍做好了“入冬”准备。
  楼市开启“过冬模式”,3大“动向”值得关注
  第一、“降价促销”大幕徐徐拉开,房企纷纷通过“以价换量”加快销售速度
  春江水暖鸭先知,进入“金九银十”以来,开发商的动作渐渐“高调”起来,降价促销的大幕正在全国不少城市徐徐拉来。根据相关统计,目前北京、广州、南京、武汉、杭州、郑州、合肥等热点城市都出现了降价促销的情况。比如,广州、郑州、武汉纷纷出现了每平方米降价8000元以上的情况,北京某高端住宅项目每平方米降价最高甚至接近1万元。此外,某龙头房企更是在全国800多个楼盘推出打折活动,最低能达到6折。总体来看,虽然“金九”才过半,但是低首付、打折优惠、特价房等常规套路已经开始扎堆出现。
  降价促销的背后,说白了,主要原因就是房子卖不动了。根据易居房地产研究院数据统计,8月份监测40个城市新房成交面积环比下降9%,同比下降3%。具体看,一线城市环比下降19%,同比下降16%;二线城市环比下降10%,同比增长6%;三四线城市环比下降4%,同比下降17%。显而易见,受调控政策的影响,随着房价预期出现下滑,住宅成交趋于下降,开发商业绩压力开始增大,所以普遍采取通过以价换量方式加快销售速度。因此,最后这几个月,降价促销现象或会持续增多,但是具体效果如何,还是要看降价幅度以及购房者的接受程度。
  第二、“现金为王”时代来临,房企开始控制成本、谨慎拿地,安全和理性成为共同选择
  经历了三年的调控,尤其是2019年以来,房地产调控不断加强对房地产金融政策的监管,房地产信托、发债等融资渠道纷纷被收紧。此前,《经济参考报》曾发表评论称,未来三年,钱少且贵,现金为王,房地产行业要准备迎接紧日子的到来。其实,从央行多次降准我们也可以明确感受到这一点。就拿此次降准来说,央行释放长期资金9000亿元,再次明确了增加金融机构对实体经济资金来源的支持,房地产行业并没有获得明显利好。除此之外,高负债房企也正在迎来偿债高峰期。因此,作为资金密集型行业来说,“现金为王”时代来临了。
  面对“现金为王”阶段,卖房回款成为了目前成本最低也最可靠的现金流,所以开发商普遍开始采取以价换量。除此之外,目前房企也开始控制成本,除了不时被曝出裁员以节省人力成本外,目前房企对于拿地也更加谨慎。毕竟,多拿地就意味着需要占用本来就比较紧张的现金流。截至目前,富力、融创等已经表态下半年暂停拿地,除非是遇到优质的土地项目。也就是说,虽然土地储备是房企的“粮仓”,但是与数量相比,目前更加关注质量,钱要花在刀刃上。总而言之,随着楼市回归理性,维护现金流的安全成为开发商的共同选择。
  第三、房地产调控稳字当头,“静观其变”逐渐成为房地产市场的主流态度
  在过去三年时间里,国家调控楼市的态度很坚决,力度也很大,调控政策不断加码,除了限购、限售等调控方式外,住房租赁、共有产权、长租公寓等长效措施也正大力推进。面对市场变局,调控还可能持续多久,目前谁都无法准确说出一个结果。因此,绝大多数开发商基本处于“静观其变”的过程中。目前,全国不少城市都出现了降价促销现象,而且房企普遍把销售回款作为重心,但除此之外,开发商并没有太多其他大动作。对此,业内认为目前房价预期整体稳定,所以开发商并不打算有其他大动作,总体还是既不大幅降价也不着急拿地,以不变应万变。
  其实,“静观其变”的不仅仅是开发商,还有炒房客。经历了三年调控后,市场整体降温明显,但楼市也出现了分化,鹤岗、乳山、玉门等城市甚至因为房价过低而引起大家关注,反观一些热点城市,虽然房价涨幅放缓,但上涨动力依然存在,这也增加了炒房客的看涨预期,因此不少炒房客依然寄希望调控能够放松,所以让步空间有限。总体来看,静观其变已成为不约而同的选择。不过,笔者认为,不管怎么样,楼市降温已是事实,房地产政策利好刚需和改善等自住群体的趋势也是事实,回到过去狂欢时刻的幻想越来越不切实际。
  基于以上3大“动向”来看,下半场买房还是卖房“摆明”了
  基于以上趋势,可以预判的是,未来三个多月,楼市降温或会持续,而打折促销潮也会扎堆出现。但笔者认为,购房者们同时需要明确的是,根据稳地价、稳房价、稳预期的调控目标,房地产市场整体不会出现大起大落的情况,再叠加房企的预期也相对稳定,所以降价幅度相对有限,主要方式依然是常规的特价房、低首付等。因此,对购房者而言,房地产走向基本尘埃落定了,大家不用过于担心房价涨跌问题。
  面对这样的态势,关于买房还是卖房,答案就显而易见了。对于多套房拥有者来说,只要调控不放松,房价就难以再上涨,过多持有只会白白增加持有成本。此外,”房住不炒“成为了社会共识,靠买房赚钱越来越并不容易,所以也到了适度减持房产的窗口期。对有购房需求的群体来说,楼市降温本身就是一大利好因素,而且目前开发商有回笼资金的需求,多套房拥有者也有把多余的空置的房产卖掉的意愿,所以无形中不仅仅增加了买房机会,也有助于大家选到高性价比的房子。

来源:楼事纪

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