龙港房地产:2018房企城市布局水平如何?

极速赛车手机官网   龙港房地产:2018房企城市布局水平如何?

  2018年以来,随着调控趋严、国际环境与金融系统震荡、市场表现再度错失“金九银十”,老大哥万科一声“活下去”惊醒梦中人,大小房企陷入惊慌与彷徨,就连A股历史上第一支赚足眼球的“破面”退市股都是来自房地产出身的中弘股份,种种,皆为2018年的楼市平添几分“山雨欲来风满楼”的意味。

  凛冬已至,生存还是毁灭,这是个问题。除少数“体力不支”摇摇欲坠企业外,更多房企正在积极寻找新的增长点和突破口。在房地产主业上,规模化更是撇不开的情节,房企在业绩竞赛中加速奔跑,与此同时,房企土地储备规模与结构对业绩的影响越来越大。

  随着2018年大幕落下,我们以克尔瑞发布的2018年销售额前50房企作为研究对象,根据亿翰研究和公告数据,分别对2017年及2018年进驻城市进行了综合梳理,并根据2018年企业新进驻城市个数进行排名得出TOP50榜单(其中中梁控股、中国铁建(601186,股吧)、美的置业、俊发地产数据不可得),我们将结合战略布局、业绩目标等方面进行深度剖析,以探新形势下房企发展布局思路。

极速赛车手机官网   榜单显示,阳光城(000671,股吧)以42个开疆扩土的战绩高居榜首,在新入驻城市个数排名前10位中,6家区域型房企上榜,从销售规模来看,除以7286.9亿元蝉联年度冠军宝座的碧桂园外,其他9个房企销售额均处于1000-5000亿的中部梯队,其中4家房企销售业绩首次破千亿,从不掩饰对规模渴求的融创以16个新布局城市的成绩位居第10位,而同样属于头部房企的万科和恒大,似乎已经收敛锋芒,均以4个新入驻城市错失上榜机会。可见,尽管喊出降速口号的巨头房企上演着不同发展戏码,各派系房企的全国化扩张目标却依旧坚定。

  

龙港房地产

 

  降速口号下 头部房企很“诚实”

  在这份榜单中,我们不难发现碧桂园、融创高居前十的身姿,不过,遗憾的是,作为“碧万恒融”另外半壁江山的万科和恒大并未出现在榜单中。实际上,根据统计,万科、碧桂园2018年布局城市个数分别为84、232,新增城市数量均为4个,这个成绩,除去4家数据不可得房企外,在榜单中位列第37位。

  一个不能忽视的背景是,同样作为销售额超5000亿的巨头房企,三家房企均在2018年明确提出降速。碧桂园反思问题,提出收规模;恒大主动放缓投资,拿地规模收缩;万科业绩会明确提降速。

  那么,这样一份榜单是否意味着三家房企降速口号喊得响,但在规模扩张方面,却有着自己的“小九九”?

  不能否认,过去几年,房企规模扩张的竞速跑一度是整个房地产行业的“丛林法则”,有规模才有话语权。不过,伴随房价单边快速上涨时代的结束,万科郁亮曾表示,“我们要告别旧思维,行业到了必须要作出改变的时候了。谁引领的变化,谁就是领先的企业,而不是拿传统的规模思维去衡量。”对于未来,万科提出十年后将不再是地产商,而是美好生活服务商。4个新布局城市很大程度上显示出万科规模扩张的意愿并不强烈,符合降速口号。

  同样,在房地产的黄金时代,曾因敢于拿地而备受瞩目的恒大,也以全年4个新入驻的城市表明了放缓投资,收缩拿地规模的决心。许家印用“新起点”为“新恒大”勾画了进军高科技产业的蓝图,人工智能、生命科学、干细胞、互联网等高科技领域成为恒大的发力点。

  一边提降速,一边是高居第5的成绩,相较于未上榜的万科和恒大,碧桂园稍显尴尬。不过,需要提醒一点的是,降速是企业自身发展纵向维度上的指标。

  大船难掉头。实际上,碧桂园的扩张战略正在收缩。退出部分合作非操盘项目、减少部分效益不佳项目开工后,碧桂园的拿地速度在放缓。

  据已公布的数据,2018年前11个月碧桂园新增土地776宗,权益购地金额约为1871亿元,对比2017年同期的2662。9亿元权益购地金额下降近三成,尤其进入2018年下半年,碧桂园在土地市场上的动作更为收敛,前11月1871亿元权益购地金额中,上半年占比达76。6%。

  碧桂园曾一度秉承“只要有市场的地方,就有碧桂园”的理念,在其2017年财报中,更有如下表述:“未来,公司将继续深耕各级城市乡镇,争取更广阔的市场。”总裁莫斌表示,截至2017年底,仍然有符合投资标准的56个三线地级市、136个四线县级市、951个县、16010个镇并未进入。“提质控速”战略调整的首年,21个新入驻城市对于碧桂园这艘加足马力航行多年的大船来说,或许可以称得上“卓有成效”了。

  2018年,融创中国销售业绩也颇为亮眼,达4649。5亿元,同比上涨27。29%,距离5000千亿销售规模仅一步之遥。过去两年,融创规模快速扩张,截至2018年,融创布局城市个数达86个,这个数字基本与驰骋房地产几十载的老大哥万科持平。具体来看,在布局的城市中,一二线与三四线城市平分秋色,占比均为50%。

  在各级城市房地产市场前景不明朗的情况下,融创的扩张之势一度被外界认为激进,但实际上,近两年,融创已经停止在公开市场拿地,转而以较保守的并购为主,借此扩围,并坐拥了大量成本低廉的土储。

  派系房企的全国化谋局

  从上榜前10的房企中不难发现,区域性房企占据6席,其中,冠军阳光城、旭辉属于闽系房企,金科为渝派房企,蓝光发展(600466,股吧)为川系房企,中南置地、新城控股大本营在长三角,尽管6家房企植根的土地不同,极速赛车手机官网及气质也各具特色,但他们的目标却相当一致:全国化布局。

  随着调控的日趋加剧,对于立足于一城、一地,单纯依赖住宅开发的房企来说,销售困难、金融紧缩,叠加效应使其资金链极度紧张,抗风险能力弱将显露无疑。

  不管是无奈之举还是企业的远见卓识,谋局全国已然成为众多房企规避风险的必由之路。因此,旭辉集团提出“区域板块-中心城市-城市集群”的布局,构筑长三角、华南、环渤海以及中西部四大区域板块,逐步形成城市集群;阳光城则采用“3+1+X”策略,在领跑大福建的同时,着力深耕长三角、珠三角和京津冀三大经济圈,同时储备战略城市作为利润补充;其余几家派系房企亦确立了全国化发展路径,并不断将更多城市收入囊中。

  以新城控股为例,截至2018年底,其开发版图已经覆盖全国96个大中城市,其中一二线及三四线城市分别为35、61个,占比分别为36.46%、63.54%,这一比例,符合新城布局重点一二线外,加大对经济增长强劲、人口流入持续增长、有产业支撑的强三四线城市的规划,根据战略,新城最终要实现以长三角为核心、并向珠三角、环渤海和中西部重点城市群扩张的目标。

极速赛车手机官网   观察6家房企,其中,阳光城、金科、蓝光发展、中南置地今年首次跻身千亿阵营,而新城控股和旭辉也仅仅提前一步,于2017年实现了千亿登顶。6家企业看似巧合的“千亿”情缘背后,实则也是区域性房企对于规模的普遍追求。

  “大者恒大,强者恒强”,是资本密集型行业恒久不变的定律。在龙头房企业绩大幅提升的同时,居于第二梯队的中型房企不甘落后,2018年年初,就有46家房企立下“千亿目标”,如今,根据已公布情况,销售规模突破千亿大关的房企达30家,其中近半为新成员,2017年,这一数字是17家,一年时间近乎翻番。

  不过,尽管淡市是房企深耕全国化布局的最佳时机,但也考验着房企对城市市场的敏锐度及决策的精确性。

  安居客房产研究院首席分析师张波曾表示,全国化布局并不代表是全线布局,不同规模、不同类型、不同发展阶段的房企,需要开展有不同侧重的全国化布局。“否则,短期开展全线布局,各级城市会带来人才储备、报批程序、流程管控等一系列问题,不但不能抵抗外部风险,还有可能增加企业自身发展的风险。”

  张波认为,不同规模房企可以有不同的布局方式,对于销售额达千亿规模以上房企,他曾给出建议,可以多个城市群圈层发展、多元化开发为发展路径,结合政策性机遇,实现全国化的优势布局。

上一篇:湘潭房地产:融创中国延续“买买买”模式
下一篇:房地产报:富力2800多亿债务压顶
极速赛车APP 极速赛车手机官网 极速赛车双面盘 极速赛车手机官网 极速赛车APP 极速赛车手机官网 极速赛车手机官网 极速赛车双面盘 极速赛车APP下载 极速赛车手机官网