「金乡二手房」核心区腾退终止?国庆后东西城有望实现合并,申请式退租或将全面启动!

「金乡二手房」

北京市东西城直管公房的腾退和退租是北京“减量式”发展的重大举措,也是北京市改善核心区居民居住条件的核心手段。

结合2018年5月北京市政府办公厅公布了“20号”文件以及2019年1月北京住建委联合东西城区政府发布的“18号”文件来看,北京核心区的公房腾退及退租是势在必行的动作。

极速赛车手机官网最近北京市官方再次针对公房退租的进展进行了回复:

在这个回复中,西城区重大项目办公室提到了两点:

第一,受到北京市总规的影响,目前腾退项目均已经暂停。

第二,关于后续腾退,可能将采取自主腾退式退租的方式,目前住建委已经下发文件,但区里还没有出台相关的细则支持。

从以上的回复,我们基本可以判断两点趋势:

【1】

极速赛车手机官网东西城合并规划即将出台

导致腾退进度暂停

上面提到的“受到北京市总规的影响”,有可能就是东西城的合并规划有了重大进展,在东西城合并规划出台之前,腾退工作将阶段性的暂停。

根据目前进展来看,东西城规划有可能会在国庆之后进行公布,同时有望宣布两区合并,中央政务区有可能会同时成立。

自从2018年5月开始,东城区就已经开始进行街道办事处的大部制改革,并于2018年年底全区推开,2019年西城区也随之开展:

东西城的街道大部制改革意味着城市管理权限将从区政府逐渐过渡到街道办事处,城市管理会更加严格细化,而市政府的管理职责则进一步松绑:我们认为这个举措是东西城成立中央政务区,都城分离的重要标志之一。

极速赛车手机官网从区政府的宏观性管理,过渡到街道办事处的微观性管理,未来的东西城将会成为首都城市管理的主要模式,从而会对未来进入到核心区以及在核心区的居民生活产生巨大的变化:管理将无处无在,彻底扭转核心区部分地区脏乱差的局面,但生活成本也可能会因此提升。

因此,我们判断目前核心区腾退项目的暂停只是阶段性的,未来随着东西城合并规划的出台,重要腾退项目还将会持续。

【2】

申请式腾退及退租是新模式

需要重新拟定执行细则

极速赛车手机官网2019年1月,北京住建委公布了18号文件,在这个文件里,将腾退工作改成了:申请式退租。而18号文件全文均没有再出现“腾退”字眼。

这意味着“申请式退租”与所谓的腾退项目可能存在本质上的区别:

传统的腾退项目,依然走的是拆迁的标准,执行私房拆迁的补偿文件,安置房采取的是二级经济适用房的标准。

在传统重点文保区公房腾退项目中,一个重要的首先流程是要先把公房变成私房,再进行腾退补偿,这样一来本质上就是走的传统私房拆迁模式,执行的也是以前北京市的拆迁补偿文件标准。

而本次18号文件中,不再提及“腾退”字眼,说明申请式退租将执行全新的公房模式,不再执行先把公房变成私房的流程,旧有模式和文件已经不再适用,因此依靠以往拆迁文件得出的补偿标准和模式均不再适用。

这样一来,导致申请式退租工作难度明显加大了:需要重新制定一整套的流程标准及补偿标准文件,来适应新的模式。这就是为何尽管北京市政府和住建委已经公布了指导原则,但区里却缺乏执行细则的关键原因。

我们预计新的申请式退租执行细则,还需要一段时间才能够出台,而且这个执行细则要适应新的东西城规划原则,因此有望在十一之后,全面启动新的退租工作。

【3】

核心区直管公房租金或将提高

直管公房变身公租房

在2018年的20号文件中以及最近的一次摸底调查中,都体现出了直管公房租金上调的意图:

目前也有说法提到核心区直管公房的租金可能会对接目前北京市公租房的租金标准:这意味着核心区租金可能会大幅度提高。

在去年的20号文件里也提及了租金市场化的说法,但也提到了将会对困难家庭提供租金补贴:这意味着部分家庭的直管公房租金提高不可避免。

如果一旦将直管公房的租金提高到公租房的水平,意味着直管公房平房已经被当成公租房来对待,这显而易见是直管公房平房略有不公的。

综上所述,我们认为目前腾退项目暂停只是因为东西城规划的原因导致的,同时随着规划的逐渐落地,腾退项目及申请式退租有望大规模启动,相关细则会随着出台。

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